今年5月,奉贤区发展宣介会召开,奉贤新城受到了广大开发商和普通民众的热切关注。奉贤新城公司在宣介会上着重介绍了奉贤新城未来聚焦的“五大发展板块”和重点关注的“五大人口导入区”。这些一定是今后一段时期奉贤新城重点发展和资源聚焦的区域。
而在奉贤新城的众多新盘中,“光明九胤”一直是最受关注的项目之一,作为光明地产的重要项目,光明九胤到底品质如何,我们实地探访一番。
01
产品
项目效果图
项目效果图
售楼处实景图
首先我们来看下网上给出的在售楼盘的基本资料:
87平方米,三房两厅一卫,户型方正,属于中规中矩的高层户型。动静分区合理,三开间朝南,南北通透。u型厨房空间安排合理,然而餐厅在门口附近,餐桌窄小,私密性和空间感不够。储物空间过小。
92平方米,三房两厅两卫,户型方正,。各卧室带飘窗,通风良好。南向客厅连接阳台,采光良好。u型厨房。餐厅和卫生间面积过于狭窄,大门正对餐桌,缺乏私密性。
叠墅户型,户型方正。上下动静分区合理,一楼是老人房。客厅连接南向阳台,多功能L型厨房,三卧朝南,双卧自带飘窗。主卧套房,配有独卫和阳台。超大露台。
南向宽尺客厅,多功能L型厨房,三卧朝南,双卧自带飘窗,主卧套房,配有独卫、衣帽间和阳台。
三房两厅一卫,户型方正,属于中规中矩的别墅户型。大面宽、短进深、采光良好。面宽13.4米,横厅约6.7米,但电视墙的位置有些尴尬。多功能U型厨房。主卧套房,配有独卫、衣帽间和南向阳台。
样板间实景
据销售介绍,光明九胤的交付标准大致为:棚盆龙头是欧琳品牌,燃气灶和油烟机是老板品牌,餐厨粉碎机是弗兰卡品牌,热水器是阿里斯顿品牌,卫生间是定制整体卫浴柜,洗浴用具多为科勒品牌。
交通配套
光明九胤项目离轨道交通5号线2.3km,周边有奉贤6路、11路、40路、浦卫线等多条公交线路可达南桥新城和市区。项目旁边就是S4沪金高速,往北就是虹梅南路隧道,需要转外环和内环通往市区,另外周边还有申嘉湖高速、林海公路、沪杭公路可通往上海其他区域。
在实际探访中,该项目还在建设当中,部分公交站台诸如奉贤6路并未建设完备,BRT快速公交线路也并未能很快能找寻到,最近的5号线地铁站也还需要坐一个多小时的公交车才能到达……
商业配套
光明九胤离东方美谷这样的产业园区更近,也有国药集团这样的工业园区,附近还有上海之鱼、南桥中央公园、九棵树艺术中心等城市地标环伺,但是离前滩南繁华的生活圈较远,离南桥商圈约7km。距离南桥百联购物中心5.7km、苏宁生活广场7.1km。周边还规划建有龙湖天街等商业体。
医疗配套
光明九胤距离奉贤区中心医院(5.6km)。距离其最近的国妇婴三甲医院还在建设中。
教育配套
教育资源上,金水苑幼儿园距离项目直线距离约1.5km左右,步行需7分钟左右,金水苑小学和中学隔街相望。从光明九胤步行至金水苑小学需6分钟,步行至金水苑中学需7分钟左右。
02
企业
但回顾这几年光明地产在市场上的表现,似乎有些黯淡。
2019年前三季度报告显示,光明地产营业收入85.23亿元,同比下滑9.33%;归属于上市公司股东的净利润5.73亿元,同比下滑43.34%。报告期内,公司的经营活动产生的现金流量净额为-55.81亿元,上年同期为-59.38亿元。
图片来自东方财富网
克而瑞地产研究认为,从历年来看,光明地产无论是从合约销售、营业收入还是净利润规模上都出现了止步不前,甚至同比下滑的趋势,其业绩增长的失速或是由于销售面积与新开工面积脱节所致。而2018年以后新开工面积与合约销售面积的脱节,一方面是由于市场原因,如政策加码下市场观望情绪加重,另一方面或是由于光明地产自身产品打造不够,缺乏亮点所致。
除了克而瑞提出的问题,光明地产还在今年上半年经历了高层变动。今年2月,光明地产原董事张辉明退出光明地产董事名录。4月24日,公司董事长沈宏泽也辞去总裁职务。随后,原光明地产董事会秘书王宏伟辞任。光明地产今年将营收目标定在180亿元,计划新开工面积350万平方米,竣工面积170万平方米。新管理层变动能否为光明地产带来新的变革还得从长远来看,只能说一句,理想很丰满,现实很骨感了。
项目效果图
买房终归还是一道选择题,如果在500万的预算内,你还是找不到太多的选择,或者你的预算最多只有300万,又接受不了市区老破小,那你最好的选择还是奉贤新城,尤其是南桥附近的房源。
奉贤这两年在上海一手房市场的地位明显是水涨船高的,然而扎根奉贤的房企们也不得不承认,这是个有点封闭的市场,时至今日,当地客群可能依然是奉贤区内一手楼盘的主要购买力。
同样是郊区,崇明就是旅游生态区,奉贤也相差不大,但奉贤新城目前出来的规划已有龙湖天街等购物中心,上海之鱼公园,国妇婴三甲医院,九棵树艺术中心,各种博物馆。仔细算算奉贤新城大型购物中心已经规划加上原本拥有的大概在十家以上。
如果你工作本身就在附近,或者在你可接受的通勤范围内当地人来说,和别的楼盘对比,光明九胤的确是个不错的选择。它离产业园区和学校都更近,而且叠加售价4.3万左右,小高层精装售价3.6-3.7万,价格可人。据专业数据显示,奉贤4月二手房均价 23122 元/m²。
(数据来源:房天下)
如图所示奉贤项目的价格就在2万+左右,要用3.6万/㎡的价格打动市场,恐怕有不小的难度,扛杠铃的滋味,不一定好受啊。
03
建议
但是在自己的主场上海,光明地产还是有几分底气的。不过话又说回来,总价在400万以下的房子,其实在宝山,嘉定,青浦,松江,都还有的选。尤其是青浦,相较于奉贤新城更诱人。青浦的古镇加淀山湖的自然环境,加上受到大虹桥的辐射,整个区域都是有很大机会后来居上的。
当然,整个上海那么大,也不是只有我们提到的这些板块和小区值得买,有的是因为是板块内的一枝独秀,有的是神盘属性,入市即被疯抢,早就无房可买。具体还需要根据个人情况的不同进行选择,量力而行。
项目摘要
项目:光明·九胤
地址:上海市奉贤区广丰路庆园路
产品:
【别墅类】:106-109平(5楼):三房两厅一卫;115-120平(3叠4):三房两厅三卫;132平(1叠2):四房两厅三卫
【小高层类】:87平:三房两厅一卫;92平:三房两厅两卫
销售:186套(别墅82套,高层104套)
价格:
(1)叠加4.3万左右,小高层精装3.6-3.7万
(2)物业费:公寓3.8元,叠加4.5元
卖点:位于奉贤新城、性价比高。
产业:东方美谷
人文:上海之鱼、南桥中央公园
商场:百联南桥购物中心、奉贤宝龙城市广场、上报传悦坊
教育:格致中学奉贤校区、金水苑幼儿园、金水苑小学、金水苑中学
医疗:奉贤区中心医院、国妇婴医院(在建)
交通:BRT公交、地铁5号线、奉浦大桥、沪金高速
开发商:农工商房地产(集团)有限公司、上海奉贤城乡建设投资开发有限公司
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