长租公寓从群雄并起到寡头之争

　　爱上租由原我爱我家联合创始人童浩创立于杭州，其业务以杭州为中心，辐射上海、苏州、南京等城市。

　　爱上租的发展历程，基本是近年来长租公寓行业的一大缩影。2004年，童浩创立了浙江盛世管家房地产经纪有限公司并担任董事长，2014年创立品牌公寓蜗居网络，并担任CEO。2015年7月，爱上租收购盛世管家租赁业务部和蜗居品牌公寓。同年8月，爱上租宣告正式成立，开始运营。一年后，爱上租就完成了A轮1.01亿融资，融资完成后，爱上租便开启了城市扩张之路，先后宣布南京、上海浦西、苏州城市公司成立。

　　在此基础上，2017年6月，爱上租完成B轮3亿融资。历时三年，至2018年5月，爱上租已管理超过8万套（间）房源，以品牌公寓和品质公寓为主打产品，其中品牌公寓又分为随寓、偶寓、集寓三种公寓产品。

　　2018年8月，在克而瑞发布的一份杭州运营商已开房源排行榜中，爱上租以13000套位列首位，自如排第二为5543套房源，优客逸家5500套位列第三。然而，2018年底，爱上租被爆出提前与房东解约以及破产传闻。

　　前两年，在持续的政策红利下，长租公寓从小众行业到全民参与，成为各路资本追捧的投资标的，各种运营商良莠不齐。然而，随着资本大潮退去，长租公寓野蛮生长埋下的隐患，正逐步浮出水面：甲醛、租金分期、爆仓……2018年以来，包括杭州鼎家、上海寓见等品牌在内，已有超10家长租公寓运营商先后出现经营问题。

　　从2014年萌芽至今，经过四年多的高速发展，长租公寓出现较为严重的分化现象，业内普遍认为，长租公寓进入行业洗牌期，而蛋壳公寓此番收购爱上租，被视为行业加速整合的一大表现。

　　“有人出局是好事，说明行业正在回归本质。”城智更新研究院院长陈方勇指出，经过2018年的“洗礼”，2019年品牌公寓的春天将来临。

　　2 行业并购加速，洗牌在即

　　“品牌企业间快速并购现象已在发生，2019年会更加剧烈，不光是分散式品牌公寓，集中式品牌长租公寓也如此。”不久前，贝壳研究院院长杨现领在接受记者采访时表示。

　　回顾近期集中式长租公寓的大事件，整合并购亦是一大关键词。记者了解到，作为较早进军集中式长租公寓行业的运营商，魔方公寓2019年计划开业10万间。为此，魔方接连收购了几大业内较知名的集中式公寓品牌，不仅有全资收购，也有入股。不过，相关消息并未正式对外宣布。不仅如此，去年底，魔方公寓宣布，将以运营为核心竞争力，全面深入轻资产领域。

　　距新派公寓类REITs在深交所挂牌一周年后，今年1月2日，新派公寓宣布启动“产品IP+REITs资管”的发展模式。据悉，该轻资产托管模式已在成都高新区、南京未来科技城等项目实践。此外，记者了解到，新派公寓也在跟其他公寓品牌方洽谈并购事宜。

　　对于此番企业动态，58安居客房产研究院首席分析师张波指出，长租公寓第一阶段“群雄并起”已近结束，长租公寓运营方在数量上的快速增长期已接近尾声。随之而来的，第二阶段“寡头之争”正在进行，这一阶段还将持续一段时间。

　　“相比2018年，2019年并购现象会更为明显。”张波预计，未来2-3年，头部企业将占据七成以上份额，超九成中小品牌无法在竞争中存活，只能选择被并购或主动转型。

　　房东东公寓学院创办人全雳也表达了类似看法。全雳指出，资本与资源将越来越向头部企业倾斜，行业将形成“哑铃型”的发展格局。即头部企业越来越集中，单笔融资越来越大；腰部企业由于品牌、产品、运营、物业获取等方面制约，规模逐步减小或数量减少，最终选择出售或转型；而更为隐蔽的个人房东，由于价格低、产品专一的优势，进行更贴合的刚性人群需求，因此，也会有一定的发展。

　　“真正意义上的品牌公寓，能沉淀下来的估计只有20-30家。”全雳表示。